Blogs

Niet bewonen van de huurwoning: reden tot ontruiming?

03-06-2020

Huurrecht en ontruiming

Wanneer een verhuurder en een huurder een huurovereenkomst sluiten, brengt dit voor beide partijen verplichtingen met zich mee. In de wet staat dat één van die verplichtingen voor de huurder inhoudt dat hij zich als ‘goed huurder’ moet gedragen. ‘Goed huurderschap’ ziet op allerlei aspecten van de huurovereenkomst. Een voorbeeld hiervan is dat de huurder zelf in de gehuurde woning moet wonen.

Uitgangspunt
Het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is één van de verplichtingen van de huurder. Deze verplichting vloeit voort uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en is uitgewerkt in de rechtspraak. Wanneer de huurder een langere tijd afwezig is, moet hij nog wel in staat zijn om de verantwoordelijkheid voor het gebruik van het gehuurde kunnen blijven dragen. Als de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, is het uitgangspunt dat hij nauwelijks of geen invloed kan uitoefenen op het gebruik van het gehuurde. Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde kan dan ook schending van de verplichting van goed huurderschap opleveren. De verhuurder kan dan een vordering indienen bij de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Hoofdverblijf
Uit de rechtspraak vloeit voort dat sprake is van het hebben van een hoofdverblijf in een woning als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in de woning afspeelt. Voor deze beoordeling moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Zo is het feit dat een huurder niet staat ingeschreven op het adres van zijn gehuurde woning een aanwijzing dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft.

Rechtspraak
Onlangs is een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam gepubliceerd waarin de verhuurder de ontruiming van de huurwoning vorderde, omdat de huurder geen hoofdverblijf in de woning heeft.

Casus
Parteon is een verhuurder van sociale huurwoningen. Op de huurovereenkomst tussen Parteon en de betreffende huurder zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In deze huurvoorwaarden staat kort gezegd dat (1) de huurder (of leden van diens huishouden) de woning moet bewonen en daar het hoofdverblijf moet hebben en (2) dat de huurder de woning alleen mag onder verhuren of aan een derde in gebruik mag geven als hij daarvoor schriftelijke toestemming van Parteon heeft.

Op enig moment ontvangt Parteon een brief van de Gemeente Zaanstad. De gemeente geeft aan dat zij meldingen heeft ontvangen dat de huurder al geruime tijd in het buitenland verblijft. Parteon heeft als reactie daarop diverse huisbezoeken aan het gehuurde gebracht en diverse keren geprobeerd met de huurder contact te krijgen. Aangezien de huurder niet reageert en/of niet komt opdagen, stelt Parteon een vordering in bij de voorzieningenrechter tot ontruiming van het gehuurde.

De voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat iemand anders dan de huurder zelf het in gehuurde woont. Daarnaast oordeelt de voorzieningenrechter dat het niet hebben van hoofdverblijf in een sociale huurwoning door de huurder in beginsel een tekortkoming kan opleveren die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, waarbij steeds van de concrete omstandigheden van het geval afhangt óf van zodanige schending sprake is. Volgens de voorzieningenrechter heeft Parteon niet voldoende aannemelijk gemaakt dat van dergelijke bijzondere omstandigheden sprake is. De voorzieningenrechter wijst de vordering van Parteon dus af. De huurder hoeft het gehuurde niet te ontruimen.

Parteon is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep.

Gerechtshof Amsterdam
Het gerechtshof Amsterdam bevestigt dat niet is komen vast te staan dat de huurder het gehuurde heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan een derde. Het Hof is echter wél van mening dat de huurder onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Parteon als verhuurder.

De huurder is zodanig tekortgeschoten in haar verplichting om de woning te bewonen en als haar hoofdverblijf te hebben dat ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Hierbij is van belang dat het gaat om een sociale huurwoning. De huurder houdt te weinig rekening met het belang van Parteon als verhuurder om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van een beperkt aantal sociale huurwoningen onder een grote groep minder draagkrachtigen. Het Hof oordeelt dat de huurder het gehuurde moet ontruimen, omdat zij in strijd heeft gehandeld met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Conclusie
Heeft u te maken met een huurder die regelmatig elders verblijft? Of wenst uw verhuurder uw huurovereenkomst te beëindigen? Neem dan gerust contact met Manouk Radstaak op.

CS Advocaten maakt gebruik van Cookies

Geef per categorie de keuze voor het gebruik van cookies aan. Wij hebben de cookies van Google Analytics volledig geanonimiseerd en daarom mogen wij die plaatsen zonder toestemming.

In onze Privacyverklaring is hier meer over te lezen. Graag de beste website ervaring? Vink dan alle vakjes aan.

OK